新加坡人在新山买房：12 件签约前必须知道的事

先确认身份，因为成本差很远：

外国人一般只能买 RM100万以上的房产，并且不能买 Bumi 单位。有报道指 Medini 的新分层单位有例外 —— 详见 门槛详解。

2026 年起外国人住宅印花税是 固定 8%，柔佛另收约 3%（最低 RM30,000） 征费，再加律师费和贷款印花税。RM120万的公寓，首期以外大约还要 RM16万。用 计算器 算你的情况。

CPF 只可用于新加坡境内的房产，买马来西亚房产要用 现金或贷款。规划时把首期、税费和装修都算成现金。

HDB 对屋主拥有 海外私人住宅 有规定：一般须先 满最低居住期（MOP）；如果你将来要 申请 BTO、买转售组屋或 EC，名下有海外房产可能影响资格或要先出售并等待一段时间。规则会更新，签约前直接向 HDB 查询你的个案。

• 马来西亚银行（如 Maybank、CIMB、Public Bank、UOB、OCBC、HSBC 马来西亚）：外国人一般 60%–70%，以令吉还款。
• 在新加坡办理、以新币还款：部分银行（如 CIMB 新加坡）为新加坡人 / PR 提供马来西亚房贷，收入与还款都是新币，可减少汇率错配。

文件一般包括：护照、近 3–6 个月薪水单、CPF 缴交记录、IRAS 税单（NOA）、银行月结单。详见 外国人贷款。

新币强、令吉弱时买房便宜；但如果日后要卖、把钱换回新币，令吉走弱会吃掉回报。以新币收入还令吉贷款，令吉走弱反而让月供变“便宜”。做决定时用保守汇率估算。

RTS Link 连接 新山武吉查卡（Bukit Chagar） 与 新加坡兀兰北（Woodlands North），最新预计 2027 年 2 月 通车，单程约 5 分钟。步行到武吉查卡站的项目最受关注，但溢价也最高。详见 RTS 与 JS-SEZ 的影响。

你把房子租出去，租金属于马来西亚来源收入。非居民一般按 净租金 30% 课税，要每年申报。至于新加坡，个人税务居民汇回的海外收入一般不课税（经合伙企业收取的除外）—— 请以 IRAS 和税务顾问意见为准。详见 出租收入税。

外国人 5 年内出售，盈利要付 30% 产业盈利税；第 6 年起 10%。买家律师会先扣售价 7%。短炒不划算。详见 RPGT。

• 天天过关上班：新山市中心 / 武吉查卡（RTS）、Danga Bay、Stulang 一带。看 新山市中心。
• 周末度假、空间与配套：Iskandar Puteri、Puteri Harbour、Medini（靠第二通道）。看 依斯干达公主城。
• 吃喝方便的华人区：Mount Austin、Taman Molek、Bukit Indah。看 全部地区。

马来西亚的房产在马来西亚办理遗产手续。为马来西亚资产另立一份 马来西亚遗嘱，家人日后会省很多时间。详见 遗嘱与继承。