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外国人最低购买门槛：RM100万怎么算、有哪些例外
简短回答柔佛一般规定外国人购房价格须 不低于 RM100万。有报道指 Medini（依斯干达公主城） 由发展商直接出售的新分层单位不受此门槛限制，Forest City 则有自己的特别金融区安排；但这些例外的范围各方说法不一，一定要请律师以州政府最新条例确认。另外，不论价格多少，外国人都不能买 Bumi 单位和马来保留地。
30 秒看重点
- 一般门槛：RM1,000,000
- 报道中的例外：Medini 新分层单位；Forest City 特别安排
- 永远不能买：Bumi 单位、马来保留地、州平价屋
- 门槛按：买卖价格（SPA 价）为准，律师会核对
- 条例来源：柔佛州政府 / 土地局（PTG）
- 建议：订房前先让律师书面确认
为什么有门槛？
马来西亚的土地属于州政府权限。为了避免外国资金推高本地人买得起的房价，各州设立 外国人最低购买价。柔佛因为靠近新加坡、外国需求大，门槛属于全国较高的一档。
RM100万门槛的常见问题
| 情况 | 一般做法 |
|---|---|
| 发展商给回扣、折扣后低于 RM100万 | 以实际买卖价格为准，折扣后低于门槛可能不获批准 —— 签约前与律师核对 |
| 二手房（subsale） | 同样适用门槛，并需州政府批准 |
| 两个外国人联名买 | 看的是房产价格，不是每人份额 |
| 外国人与马来西亚公民联名 | 一般仍按外国人购买处理，需批准；各案不同 |
| 公司名义（外国公司） | 需批准，条件可能更严格 |
Medini：报道中的例外
Medini 是依斯干达公主城内的特别发展区（靠近 Legoland、EduCity）。多份 2026 年的市场资料指，外国人向发展商直接购买 Medini 的新分层单位 不受 RM100万门槛限制。但：
- 资料来源多为业界网站，并非州政府公报；
- 例外一般只适用于 Medini 范围内、指定类型的单位，不适用于新山市中心或武吉查卡；
- 转售（二手）时是否仍适用，需要个别确认。
Forest City（森林城市）
Forest City 位于新山西南端，已被列为 特别金融区（SFZ），并有专门的 SEZ MM2H 安排。市场资料对 Forest City 的外国人门槛说法不一（有说 RM100万，也有提到较低门槛的特别安排）。如果你考虑 Forest City，务必看 Forest City 地区页 并请律师核实。
RM100万在新山能买到什么？
- 公寓 / 服务式公寓：新山市中心、武吉查卡、Danga Bay、Puteri Harbour 的较大单位或高楼层单位。
- 有门禁的分层有地房产：部分在 Iskandar Puteri、Mount Austin、Tebrau 一带的双层排屋或半独立（视项目是否开放给外国人）。
想买 RM100万以下？外国人在柔佛一般只能考虑例外区域。马来西亚公民则没有这个限制。
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常见问题
柔佛外国人买房门槛是多少？
柔佛一般规定外国人购房价格须不低于 RM100万。
Medini 外国人可以买 RM100万以下吗？
有报道指外国人向发展商直接购买 Medini 新分层单位可不受 RM100万门槛限制，但例外的范围与条件需以州政府最新条例及律师确认为准。
发展商折扣后价格低于 RM100万怎么办？
一般以实际买卖价格为准。如果折扣后低于门槛，可能不获州政府批准，签约前务必请律师核对。
二手房也有 RM100万门槛吗？
有。外国人购买二手房同样要符合门槛并申请州政府批准。
外国人可以买 Bumi 单位吗？
不可以。不论价格多少，外国人都不能购买 Bumi 单位或马来保留地。