马来西亚非土著买家
马来西亚华人（非土著）在新山买房完整指南
简短回答马来西亚公民（非土著）在新山买房 没有价格门槛、不需要州政府外国人批准，但 不能买 Bumi 单位和马来保留地（除非 Bumi 单位已正式释放）。第一间房 RM50万以下可 全免印花税（2027 年起建议扩大到 RM75万部分豁免），可用 公积金 Akaun Sejahtera 付首期和供款，银行贷款一般可到 90%；但 第三间房起最高 70%。
30 秒看重点
- 价格门槛：没有（外国人才有）
- 不能买：Bumi 单位（未释放）、马来保留地
- 首购族印花税：RM50万以下全免；2027年起建议至 RM75万部分豁免
- 贷款：第一、二间一般可到 90%；第三间起最高 70%
- 公积金：Akaun Sejahtera 可用于买房、供房
- 在新加坡工作：可用新加坡收入申请，银行可能折算
先分清楚：Bumi 单位、非 Bumi 单位、马来保留地
| 类型 | 非土著能买吗？ | 说明 |
|---|---|---|
| 非 Bumi 单位（open market） | ✅ 可以 | 大部分发展商项目约六成单位 |
| Bumi 单位 / Bumi lot | ❌ 不行（除非已释放） | 柔佛新项目一般保留 40% 给土著，享折扣 |
| 已释放的 Bumi 单位 | ⚠️ 视情况 | 须确认释放已获批准、地契限制已处理 |
| 马来保留地（Malay Reserve Land） | ❌ 不行 | 只能由马来人持有，地契会注明 |
看二手房时最常出事的是 地契上的限制。请律师查 地契（geran）上的“限制权益”（sekatan kepentingan），例如“不可转让给非土著”。详见 Bumi 单位与马来保留地详解。
本地买家可以用的优惠
第三间房：70% 上限
国家银行规定，个人名下 第三笔（含）以上的房屋贷款，贷款成数最高 70%。投资型买家要准备更多首期。
在新加坡工作的马来西亚人
- 你仍是本地买家：没有 RM100万门槛、没有外国人 8% 印花税。
- 银行接受新加坡收入，但可能按保守汇率或打折计算，需要新加坡薪水单、CPF 记录、IRAS 税单等。
- 选区多考虑 通关方便：新山市中心 / 武吉查卡（RTS）、Stulang、Danga Bay、或第二通道一带。
华人买家常看的地区
生活圈成熟、华人比例较高、吃喝方便的地区包括：Mount Austin / Tebrau、Taman Molek / Johor Jaya / Permas、Skudai / Sutera / Perling、Bukit Indah、古来 Kulai。孩子读华小或独中的家庭可先看 学校指南。
买房流程（本地买家）
- 查信用记录免费下载 CCRIS（国家银行 eCCRIS），也看 CTOS；先处理拖欠。
- 算预算用 计算器 算可贷额、首期、律师费和印花税。
- 拿贷款初步批准比较 2–3 家银行；了解 lock-in 和保险。
- 看房、订房付订金拿正式收据，问清楚是否 Bumi 单位、地契类型、管理费。
- 签 SPA 和贷款合约律师处理；申请首购族豁免（如符合）。
- 交钥匙 / 过名新盘等 VP；二手房一般 3–6 个月完成。
信息图 — 保存 & 分享
点图片打开原图，可保存或分享到 WhatsApp、Facebook、小红书。
常见问题
马来西亚华人可以买 Bumi lot 吗？
不可以，除非该 Bumi 单位已经获州政府正式批准释放给非土著。购买前请律师查地契上的限制。
马来西亚公民在柔佛买房有最低价格吗？
没有。RM100万门槛只针对外国人。
第一间房印花税怎么算？
第一间住宅 RM50万以下可全免产权转让和贷款合约印花税（SPA 至 2027 年底）。财政预算案 2027 建议 2027–2030 年签约、RM75万以下的房子首 RM50万全免、余额减半。
第三间房还能贷 90% 吗？
不能。第三笔（含）以上房屋贷款最高 70%。
在新加坡工作的马来西亚人可以在新山贷款吗？
可以，银行接受新加坡收入，但可能以保守汇率或折算方式计算，需要新加坡薪水单、CPF 和税单。