马来西亚非土著买家
Bumi 单位、马来保留地与释放：非土著买家必看
简短回答柔佛的新住宅项目一般须把约 40% 单位 保留给土著（Bumiputera），并给 约 15% 折扣。这些 Bumi 单位 非土著和外国人都不能买，除非发展商按程序向州政府申请 释放 并获批准。马来保留地 则只能由马来人持有，不能释放给你。买二手房前，一定要请律师查 地契上的限制权益。
30 秒看重点
- Bumi 配额：柔佛新项目一般约 40%
- Bumi 折扣：一般约 15%（新盘）
- 非土著 / 外国人：不能买未释放的 Bumi 单位
- 释放：须州政府批准，有条件和费用
- 马来保留地：只能马来人持有
- 怎么查：地契的“限制权益”及土地查册
为什么有 Bumi 单位？
马来西亚各州为了提高土著（马来人及原住民等）拥屋率，规定新的住宅项目要保留一定比例给土著买家，并提供折扣。柔佛一般 约 40% 配额、约 15% 折扣（不同项目、价位可能不同）。这也是为什么同一栋楼，有些单位你买不到。
三种限制，别搞混
| Bumi 单位（Bumi lot） | 马来保留地（Malay Reserve） | 外国人限制 | |
|---|---|---|---|
| 谁能买 | 土著 | 只限马来人 | 马来西亚公民（及符合条件的外国人） |
| 能否改变 | 可申请释放（须批准） | 一般不能 | 外国人按门槛 + 批准 |
| 怎么看出来 | SPA / 发展商资料；地契限制 | 地契注明 Malay Reservation | 州条例 |
| 非土著风险 | 买了无法过名 | 交易无效 | — |
Bumi 单位“释放”是什么？
- 新项目的 Bumi 单位若长期卖不出，发展商 可向州政府申请释放给非土著，通常要符合推广期限并缴付费用。
- 二手 Bumi 单位若业主想卖给非土著，也需申请批准，不一定获批，过程可能很长。
- 非土著买家要确认：释放 已经正式批准（有书面文件），不是“发展商说会处理”。
怎样从地契看出来？
- 请律师做 土地查册（land search）
- 看 限制权益（Sekatan Kepentingan / Restriction in interest）：如“不得转让给非土著”
- 看是否注明 马来保留地
- 新盘：看 SPA 附表与发展商的 Bumi / 非 Bumi 单位清单
- 二手：要求卖方提供地契副本和过往 SPA
对价格与转售的影响
因为能买 Bumi 单位的人较少，Bumi 单位的转售市场较窄，价格可能比同楼非 Bumi 单位低。这对非土著而言是“看得到买不到”；对土著卖家则是流动性风险。对非土著买家而言，非 Bumi 单位的转售面较广（本地人都能买；价格达标还可以卖给外国人）。
我们的姊妹网站 johorbahrupropertyforbumi.com 专为土著买家提供资料（马来文 / 英文）。
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常见问题
非土著可以买 Bumi lot 吗？
不可以，除非该单位已获州政府正式批准释放给非土著。
柔佛 Bumi 配额是多少？
柔佛新住宅项目一般约 40% 单位保留给土著，并给约 15% 折扣，实际以项目批准条件为准。
怎样知道一间房是不是 Bumi lot？
新盘看 SPA 与发展商的单位清单；二手房请律师做土地查册，看地契上的限制权益（例如不得转让给非土著）。
马来保留地可以卖给华人吗？
不可以。马来保留地只能由马来人持有。
Bumi 单位释放要多久？
没有固定时间，须州政府批准，可能很长，也可能不获批。买前要有正式批准文件。