外国人在柔佛新山买房完整指南（2026）

• 非马来西亚公民 都算外国买家，包括新加坡公民、新加坡 PR（如果不是马来西亚公民）、其他国家人士，以及外国注册公司。
• 马来西亚公民持有新加坡 PR：你仍然是马来西亚公民，按 本地买家规则 买房，不需要州政府外国人批准，也可能符合首购族印花税豁免。
• 马来西亚 PR（永久居民）：印花税上一般不按外国人 8% 计算，但部分州（包括柔佛）的州政府批准程序上仍可能当作外国人处理 —— 请让律师按你的身份确认。

• RM100万以下的房产（柔佛一般门槛；个别区域例外见 门槛详解）
• Bumi 单位 / Bumi lot：保留给土著的配额单位
• 马来保留地（Malay Reserve Land）：只能由马来人持有
• 州政府平价屋、可负担房屋（例如 RMMJ）及低价、中低价房
• 农业地、空地：一般不批准外国人购买或有额外条件

柔佛对外国人买 有地房产（尤其是独立地契的排屋、半独立）条件较多，外国买家最常见的是 公寓 / 服务式公寓 或 有门禁的分层有地房产（strata landed）。具体项目能否卖给外国人，先问发展商有没有 外国人配额，再让律师查地契限制。

外国人和本地人最大的分别在 印花税 和 州征费。下面是一间 RM120万公寓、贷款 70% 的估算（律师费按法定收费表，实际可能有发展商配套或折扣）：

1. 确认资格与预算确认房价 ≥ 门槛、不是 Bumi 单位、项目有外国人配额；先问银行能贷几成。
2. 付订金（Booking fee）通常 2%–3%（各发展商不同），要拿正式收据和书面退款条件。
3. 签买卖合约（SPA）一般在订房后约 14–21 天内签，同时付清 10% 首期（含订金）。
4. 律师申请州政府批准外国人每宗必须。批准后才能完成产权转让，期间可能需付征费。
5. 办理贷款签贷款合约、付 0.5% 贷款印花税。新盘按建筑进度分期拨款（progressive payment）。
6. 交钥匙（VP）与产权转让新盘完工后交屋；有分契（strata title）后办理产权转让并付 8% 印花税。

二手房（subsale）流程类似，但没有建筑期：签约后律师申请批准、贷款放款、付清余款，一般 4–9 个月 完成，外国人因要等批准通常偏长。详见 州政府批准详解。

马来西亚银行给外国人的贷款一般是 房价（或估价）的 60%–70%，年限视年龄与银行而定。新加坡人可以用新加坡收入申请，也有部分银行在新加坡提供 以新币还款 的马来西亚房贷。详见 外国人贷款指南。

更多：RPGT 详解、出租收入税。

• “找马来西亚朋友代持”：名义持有（nominee）绕过外国人门槛或 Bumi 限制有很大法律风险，产权在别人名下，出事很难追回。不要做。
• “新盘都可以卖给外国人”：不是。很多项目外国人配额有限，或部分单位是 Bumi 单位。
• “印花税还是 4%”：2026 年起已调整为 8%（住宅）。网上旧文章很多，签约前以律师计算为准。