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州政府批准（State Consent）与 3% 外国人征费
简短回答外国人在柔佛买房，每一宗都要州政府批准，一般由 买方律师 在签 SPA 后向州土地局（PTG）提交。时间一般 数周至几个月，取决于文件是否齐全和项目类型。据报道柔佛从 2025 年 7 月 1 日起征收约 3%（最低 RM30,000） 的外国人征费。最重要的是在 SPA 里写明：若批准不获通过，订金和首期全额退还。
30 秒看重点
- 谁申请：买方律师
- 何时：签 SPA 后（部分新盘发展商已预先申请配额）
- 需时：一般数周至数月
- 征费：约 3%，最低 RM30,000（2025年7月起报道）
- 关键条款：批准不通过须全额退款
- PR：马来西亚 PR 在柔佛也可能需要批准
为什么需要批准？
根据马来西亚 国家土地法典（National Land Code）第 433B 条，外国人购买土地或房产须获州政府批准。柔佛由州政府及州土地与矿务局（PTG）负责审批，批准后产权才能转到你名下、银行才会放款。
流程
- 签买卖合约（SPA）SPA 应写明“须获州政府批准”为前提条件，并约定批准不通过时的退款。
- 律师准备文件护照副本、SPA、地契资料、发展商文件、估价（如需）、申请表格。
- 提交州土地局律师向 PTG 递交并跟进；有时需补件。
- 缴付征费与相关费用获批或按州政府要求缴付外国人征费（据报道 3%，最低 RM30,000）及处理费。
- 批准下来律师通知你和银行；进入放款、产权转让阶段。
要多久？
市场上常见的估计从 一至三个月 到 三至六个月 都有。影响因素包括：
- 文件是否齐全（补件最拖时间）
- 项目是否已有外国人配额 / 发展商预先申请
- 二手房地契状态（是否已有分契、有否限制）
- 州政府处理量
二手房买卖一般在 SPA 写明完成期（例如 3 个月 + 1 个月延长），外国人买家要请律师把 批准时间 计算进去，避免违约。
征费怎么算？
| 房价 | 按 3% 计算 | 最低 RM30,000 后 |
|---|---|---|
| RM1,000,000 | RM30,000 | RM30,000 |
| RM1,200,000 | RM36,000 | RM36,000 |
| RM1,500,000 | RM45,000 | RM45,000 |
| RM2,000,000 | RM60,000 | RM60,000 |
按市场报道的 3% / 最低 RM30,000 估算；征费适用范围（新盘 / 二手、个人 / 公司）与过渡安排以律师和州政府计算为准。2025 年 7 月 1 日之前为 2%、最低 RM20,000。
被拒怎么办？
- SPA 有写明退款条款 → 按条款退回订金和已付款项。
- 常见被拒原因：价格低于门槛、单位属 Bumi 配额、地契有外国人限制、文件不完整。
- 所以 订房前 就要问清楚：单位是否开放给外国人？发展商是否有外国人配额？
签约前的 5 个保障
- SPA 写明“以获得州政府批准为前提”
- 批准不获通过：订金与首期全额退还（列明期限）
- 完成期从批准日起计算，而不是从签约日
- 征费、处理费由谁付写清楚
- 请 你自己的律师（而不只是发展商的律师）审阅
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常见问题
外国人在柔佛买房一定要州政府批准吗？
是的。外国人购买柔佛房产，每一宗都需要州政府批准，一般由买方律师在签约后申请。
州政府批准要多久？
一般数周至数月，市场估计由一至三个月到三至六个月都有，取决于文件、项目类型和处理量。
柔佛外国人征费怎么算？
据报道从 2025 年 7 月 1 日起为房价约 3%，最低 RM30,000；之前为 2%、最低 RM20,000。具体以律师计算为准。
州政府不批准，订金会退吗？
如果 SPA 写明以批准为前提并约定退款，就会按条款退还。签约前务必确认这一条。
马来西亚 PR 在柔佛买房要批准吗？
有资料指柔佛在州政府批准上把马来西亚 PR 当作外国人处理。请让律师按你的身份确认。